Темная история

Ситуация под кодовым названием «страшный сон риелтора»: договор купли-продажи квартиры оформлен, продавец активно осваивает вырученные средства, агент пересчитывает комиссию, а счастливый обладатель новых квадратных метров ждет регистрации своих прав на приобретенное жилье. И вдруг как гром среди ясного неба – отказ в регистрации сделки или отложение регистрации на неопределенный срок до оформления новых требуемых по закону документов. Почему?

Как такое возможно, если покупатель квартиры застраховал себя от подобных ЧП, доверив ведение сделки купли-продажи специалистам агентства недвижимости? По идее, они должны гарантировать недопущение какого бы то ни было форс-мажора. Увы, ситуация на сегодняшний день такова, что ни одна риелторская организация не дает 100-процентной гарантии чистоты сделки и не берет на себя материальную ответственность перед клиентом «в случае чего». Далеко не все агентства имеют в штате опытных юристов, способных «завернуть» сомнительные предложения и, пусть даже в ущерб выгоде для компании, убедить клиента отказаться от покупки. Судебная практика изобилует примерами признания договора купли-продажи квартир недействительным или незаключенной сделкой. В лучшем случае это оборачивается для покупателя судебной тяжбой, в худшем – решением суда о выселении его из купленной квартиры как недобросовестного приобретателя. Возможно, эта тема и не стояла бы на повестке дня, если бы на рынке недвижимости не закрепилась устойчивая схема организации сделки: в 95 процентах из 100 покупатель передает продавцу деньги до заключения договора купли-продажи или, условно говоря, в момент совершения сделки.

И что происходит на практике? Квартира формально продана, с этого момента продавец является и обладателем денежных средств, и – собственником недвижимости. Должны пройти 25 дней, прежде чем специалисты Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – служба регистрации), рассмотрев полученные от продавца документы, выдадут покупателю государственный Сертификат о праве собственности на приобретенную недвижимость. Только после этого новый владелец квартиры может считать себя ее законным обладателем.

Однако развитие событий после передачи денег за квартиру может сложиться не в пользу ее приобретателя как до получения заветного права собственности, так и после. К сожалению, во всех ниже описанных случаях покупатель оказывается в проигрышном положении – за собственные же деньги он получает бесплатный абонемент в зал заседаний.

Итак, чем рискует покупатель после заключения договора купли-продажи?

1. Регистрацию отложат

В назначенный день купивший квартиру является в службу регистрации за получением документа, подтверждающего переход к нему прав собственности. Вместо этого ему выдают бумагу с гербовой печатью, в которой сообщается о том, что регистрация сделки отложена по тем или иным причинам: потребовались уточняющие документы, у регистратора вызвали сомнения какие-то формулировки в договоре или, к примеру, в номере доверенности, по которой продавалась квартира, поставлена лишняя цифра… Достаточно посмотреть на лица людей, получивших «отложение», чтобы понять, какой они при этом испытывают стресс. Хорошо, если продавец оперативно исправит все ошибки, предоставит требуемый пакет документов, доведет, что называется, дело до конца. Но так бывает не всегда. Не будем забывать, что мотивация у продавца, уже получившего за квартиру деньги, не та.

У него уже нет ни времени, ни желания заниматься бумажной возней: появляются срочные командировки, больничные, семейные проблемы... И покупатель оказывается в роли просителя, ведь сам он не имеет полномочий на исправление документов. Типичный пример: в предоставленной на регистрацию выписке из лицевого счета ЖСК стоит подпись человека, который, как потом оказывается, не является председателем кооператива. Разбираться с этой ошибкой должен продавец – только на его имя выдадут новый документ. Из-за досадного недоразумения срок регистрации права собственности может затянуться надолго. А если за это время с продавцом случится несчастье? Караул. На горизонте очень быстро появляются наследники владельца (коим он по закону все еще является) недвижимости со всеми вытекающими из этого последствиями.

2. В регистрации откажут

Исключительно безнадежный случай, имеющий самые печальные последствия для всех действующих лиц. Поясним его суть с юридической точки зрения. Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на оспоримые (недействительные в силу решения суда) и ничтожные (в силу закона), то есть незаконные изначально. И для признания последних таковыми не требуется вмешательство суда. Сделка купли-продажи недвижимости будет считаться незаконной, если продавец не является собственником объекта недвижимости или не имеет права его продавать (допустим, имущество арестовано за долги). При этом даже наличие у него соответствующего свидетельства не является подтверждением его полномочий: он мог получить этот документ пять лет назад, потом продать квартиру, а документ на право собственности иметь по-прежнему на руках. Но даже если продавец является собственником квартиры, он может не иметь права на ее продажу по причине, например, отсутствия согласия на то супруги, в совместном браке с которой была куплена недвижимость.

Или еще один пример, в юридической практике не такой уж и редкий. Человек покупает квартиру по доверенности. Подписал договор, отдал деньги. Пакет документов сдан на регистрацию. Через месяц получен отказ. Причина: гражданин, продающий недвижимость по доверенности, не является полномочным представителем собственника, так как последний на настоящий момент… мертв. По закону на момент смерти человека доверенность, выданная им, считается недействительной. Право собственности на недвижимость (за которую покупатель уже заплатил деньги!) переходит к наследникам. Неудачливому покупателю остается только пожелать удачи в суде, через который ему предстоит возмещать свой ущерб.

3. Регистрация состоится, но право собственности будет оспорено в суде

– незаконно исключенными из приватизации

Хрестоматийными примерами того, как люди, купившие квартиру и, что самое главное, получившие на нее право собственности, впоследствии были вынуждены доказывать это право в суде, являются сделки, при заключении которых нарушались права на приватизацию совладельцев квартиры. Допустим, несовершеннолетний ребенок не проживает с отцом, прописан в другом месте и в приватизации не участвовал. Квартира продается и переходит к другому собственнику без его ведома. Но через какое-то время, достигнув совершеннолетия, молодой человек предъявляет права на проданное жилье и отстаивает их в суде. Такие тяжбы нередко заканчиваются в пользу истца. К счастью, законодательство совершенствуется в части устранения откровенно абсурдных ситуаций, и здесь не все так плохо: суды перенаправляют претензии детей к их родителям, так как именно они в свое время распорядились квартирой, не выделив детям их долю. Это хорошо, только кому же хочется участвовать в судебных процессах? Ущемленными в праве на приватизацию могут быть не только дети, но и любые члены семьи.

Хотя до сих пор встречается точка зрения, что если потенциальный собственник жилья не был прописан в квартире, то и не мог ее приватизировать. Это не так. Отсутствие регистрации не означает отсутствия права пользования жильем, а соответственно право на приватизацию никто не отменял. Поэтому возможен такой вариант: член семьи в судебном порядке был признан безвестно отсутствующим, как следствие, снят с регистрационного учета. Квартира, где он проживал, была приватизирована остальными членами семьи и продана. Однако «отсутствующий» вернулся, объяснив, что он выбыл временно и теперь другого жилья не имеет. А так как никто не может быть произвольно лишен жилья (только в судебном порядке), то шансы признать приватизацию и все последующие сделки с квартирой недействительными у «временно отсутствующего» велики.

– обманутым супругом

Если продающий квартиру состоит в браке или на момент покупки недвижимости состоял в браке (о чем говорит штамп в паспорте о разводе), договор купли-про- дажи без согласия второго супруга вообще не зарегистрируют. Но сделка может осуществляться и по иному сценарию. Продавец уверяет, что приобретал свою квартиру, будучи свободным от уз Гименея. В доказательство предъявляет покупателю паспорт с абсолютно чистым листом о семейноvе положении. Сделку регистрируют. Естественно, без нотариально удостоверенного согласия на то бывшей супруги. Через год новые владельцы недвижимости получают извещение из суда: некая гражданка требует свою долю от квартиры, нажитой в совместном браке.

Причина такого казуса – в несовершенстве нашей паспортной системы. Предприимчивый супруг, желающий скрыть факт купли-продажи квартиры от бывшей жены, своевременно «теряет» старый паспорт со штампом о разводе и получает абсолютно чистый документ, подтверждающий личность. Это приводит к заключению незаконной сделки. Важно знать: никакой срок давности не помешает обманутой супруге отстоять свои права в суде, если она будет лишена законной доли при продаже ее имущества. Она имеет право требовать признания сделки недействительной в течение года с того момента, как узнала о продаже своей недвижимости (а узнать об этом она может и через несколько лет).

— родственниками продавца, доказавшими его психическую неполноценность

Иной раз покупателю сложно даже предположить наличие психического расстройства у продавца – тот ведет себя адекватно. Тем не менее может случиться так, что после покупки квартиры вы из собственника превратитесь в ответчика по иску наследника умершего продавца о признании договора недействительным. Назначается судебная экспертиза, (посмертная), которая устанавливает, что продавец не мог осознавать значение своих действий. Однако опасаться этого стоит лишь в том случае, если продавец при жизни состоял на учете как страдающий психическими расстройствами.

4. Квартира стала собственностью, но не местом жительства

Случается, покупатель на законных основаниях получил право собственности на квартиру, но въехать в нее не может: в ней живет, например, 15-летняя дочь бывшего собственника. Уезжать не собирается – ей негде жить. Многие риелторы смотрят на наличие таких «препятствий» как на что-то незначительное, заверяя, что даже если дочь зарегистрирована по адресу, но права собственности на жилье не имеет, она должна освободить помещение. Закон, действительно, на стороне собственника квартиры.

Но это слабое утешения для того, кому придется добиваться освобождения жилплощади. Вариантов развития конфликта два: проживающий уедет добровольно или его придется выселять по суду. Не забываем о том, что покупатель является добросовестным приобретателем квартиры, и он в принципе не собирался становиться участником бесконечных судебных разбирательств и уж тем более лишать единственной крыши над головой кого бы то ни было. Тем более, нет стопроцентной гарантии, что суд удовлетворит его требование о выселении прежнего жильца из квартиры. Особенно если за дело возьмется опытный адвокат.

Суд может бесконечно отправлять дело на дорассмотрение, чтобы, не дай бог, не ущемить права, например, несовершеннолетнего гражданина. Покупателю это надо? Вывод в этой ситуации один: не всегда юридическая чистота сделки означает ее чистоту с морально-этической стороны. И не всегда для исключения неприятных конфликтов при покупке недвижимости достаточно формального подхода к получению права собственности.

Дата размещения: 1-12-2019, 17:09